La croissance ou l’expansion d’une ville répond à des exigences. Les autorités en charge de cette question, notamment celles de la Ville et celles du Ministère en charge de l’Urbanisme, ont la responsabilité de faire en sorte que cette croissance se fasse en harmonie. Parmi les exigences, il y a le respect du Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU) et le permis de construire. Au Niger, le respect de ces exigences reste l’une des préoccupations de ces autorités, car l’écrasante majorité de la population, notamment les utilisateurs, ignore encore l’importance ou l’utilité du permis de construire.
Le permis de construire est un acte administratif qui autorise une construction après vérification de sa conformité avec les règles d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation des sols ainsi que les normes de construction. Il est institué par la Loi n°2017-20 du 12 avril 2017, la Loi n°2018-25 du 27avril 2018, le Décret n° 2017-302/PRN/MDH du 27avril 2017 et le Décret n°2018-225 PRN/MDH du 30 mars 2018.
Quiconque désire entreprendre une construction ou un ensemble de construction, même si celle-ci ne comporte pas de fondation, doit au préalable, obtenir un permis de construire. Cette obligation s’impose à l’Etat, aux collectivités territoriales, aux établissements publics, aux concessionnaires de services publics et aux personnes privées. Le permis de construire est également exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect extérieur, le volume, ou de porter atteinte à la structure portante.
Toutefois, certains travaux sont exemptés du permis de construire. Il s’agit des travaux courants d’entretien, de réparation ou de ravalement des constructions existantes, à condition que ceux-ci n’apportent aucune modification à la structure ou à la destination de l’immeuble. De même, les constructions couvertes par le secret de la défense nationale et les installations techniques des services publics ou concessionnaires de service tels que les réseaux d’adduction d’eau potable, d’assainissement, les ouvrages de transport d’énergie électrique, les postes de transformation d’énergie électrique dont la surface au sol est inferieure a six (6) mètres carrés et dont la hauteur est inferieure a trois (3) mètres et les lignes et câbles téléphoniques sont exemptés du permis de construire. A cela s’ajoutent les ouvrages d’infrastructures des voies de communication ferroviaire, fluviale et routière, ainsi que les ouvrages d’infrastructures portuaires et aéroportuaires.
D’après ces dispositions légales, ces exemptions ne concernent pas les bâtiments qui accompagnent ces infrastructures (quais, gares, aérogares), les statues, monuments, mobiliers urbains et œuvres d’art, lorsqu’ils ont une hauteur inférieure ou égale à huit (8) mètres et moins de trente (30) mètres cubes de volume, les constructions traditionnelles en banco de moins de soixante-quinze mètres carrés(-75m²) à un niveau et les murs de clôture d’une hauteur inferieure à deux mètres vingt (2, 20 m).
Précisons également que les constructions ou travaux exemptés du permis de construire, à l’exception de ceux couverts par le secret de la défense nationale, font l’objet d’une déclaration préalable accompagnée des pièces graphiques et écrites dont le détail est précisé par arrêté du ministre en charge de l’Urbanisme. Cette déclaration est adressée à l’autorité compétente.
Les textes prévoient également que l’exemption du permis de construire ne dispense pas le bénéficiaire de l’obligation du respect des règles d’urbanisme, d’aménagement et de construction, de sécurité et d’hygiène. Dans le cas d’un projet de construction présentant plus de 1 000 m² de plancher, le pétitionnaire doit obtenir au préalable un certificat d’urbanisme délivré, conformément à la règlementation en vigueur. L’obtention par le pétitionnaire du certificat d’urbanisme ne le dispense pas de se soumettre aux obligations du permis de construire.
Un document exigé dans certaines situations
Ces documents nous renseignent que le permis de construire est exigé dans les zones situées dans les villes, dans les chefs-lieux des communes urbaines et rurales et dans les villages peuplés d’au moins quatre mille (4 000) habitants et qui occupent un espace bâti de façon continue et manifeste, les zones couvertes par des plans d’urbanisme prévisionnel ou opérationnel dûment approuvés, les zones rurales, pour tout projet d’aménagement et de construction qui a un impact sur la sécurité publique, les zones rurales, pour tout projet d’aménagement et de construction qui est assujetti à une étude d’impact environnemental et social.
Ces dispositions précisent qu’il est interdit de délivrer un permis de construire dans certains cas. Sont interdits de construction les terrains exposés à un risque naturel (inondation, érosion, éboulement, séisme, etc.), sauf réalisation préalable de travaux d’aménagement qui minimisent les risques, les parties du domaine public classés non aedificandi, les aires écologiquement protégées telles que définies par la législation relative à la gestion de l’environnement, les terrains exposés a un risque industriel ou à des nuisances graves (pollutions industrielles, acoustiques) et ceux de nature à porter atteinte à la santé publique ou aux valeurs culturelles locales.
Les zones dans lesquelles se trouvent ces terrains sont précisées dans les documents de planification urbaine institués par la loi fixant les principes fondamentaux de l’urbanisme et de l’aménagement urbain.
Les conditions à remplir pour obtenir un permis de construire
Selon les explications du directeur général adjoint des services techniques municipaux de la ville de Niamey, M. Tahirou Ousseini Maïga, également membre de la commission en charge de la délivrance des permis de construire, le demandeur du permis de construire doit fournir une demande manuscrite ou une demande timbrée adressée à l’administrateur délégué de la Ville de Niamey, trois copies d’acte de cession enregistrées au nom du propriétaire, trois copies de situation signées par le chef service cadastral, trois copies de plan de masse, trois copies de plan d’assainissement, trois copies de plan d’électricité, trois copies de devis estimatif et trois copies de devis descriptif et de la notice de sécurité.
Les frais à payer varient en fonction du projet de construction. Par exemple, un mur de clôture de plus de 2m20, c’est 50 F le m² bâti, une habitation en banco 500/m², les infrastructures socio-culturelles ou éducatives comme les écoles ou les mosquées, 100 francs FCA/m² bâti, une habitation semi-dur, 125 francs FCA/ m² bâti, une habitation collective (célibatorium) c’est 150 francs FCA/m²bati, une habitation en dur de type villa R+1 ou R+2 sans sous-sol, c’est 200 francs FCA/m² bâti, une construction avec sous-sol, c’est 500 francs FCA/m² bâti, une station d’essence également 500 francs FCA/m². À cela s’ajoute un timbre de 25 000F, quel que que soit le projet de construction. Sur un espace de 400m², si le propriétaire désir construire sur les 200m², c’est les 200 m² qui lui seront comptabilisés.
A compter de la date de dépôt du dossier, le propriétaire recevra son permis de construire en une semaine tant que son dossier est complet. Sinon, une notification lui sera faite pour qu’il puisse apporter les pièces manquantes. Le contrôle est fait par la brigade qui fait l’inspection par zone. Quiconque aura refusé la présentation du permis de construire, ou fait obstruction à la visite de contrôle ou débute les travaux sans autorisation encourt un emprisonnement d’un à six mois et une amande de 10 000 francs FCA à 50 000 francs FCA. En plus, la commission de permis de construire peut s’autosaisir pour arrêter des travaux.
Toutefois, le directeur général des services techniques municipaux adjoint rappelle que le permis de construire est valable pour une durée de quatre (04) ans à compter de sa date de délivrance. Passé ce délai, et en l’absence de démarrage des travaux, il devient caduc. « Un renouvellement peut être sollicité par le pétitionnaire avant expiration du délai initial, sous réserve que les conditions ayant justifié sa délivrance soient inchangées une seule fois », ajoute-il.
Contribution de l’architecte
Le recours à l’architecte ou un cabinet d’architecte dans le processus de construction est important. L’architecte joue un rôle central et stratégique dans cette procédure. D’après les explications du président directeur général de l’Agence Amaa Architecte, M. Adji Boukary Mohamed Al Mansour, c’est l’architecte qui conçoit les plans et documents techniques conformes à la réglementation, conseille le maître d’ouvrage sur les contraintes urbanistiques, constitue et prépare le dossier administratif, dépose la demande auprès de l’autorité compétente. Il assure également le suivi en cas de demande de modifications et sa présence garantit la qualité technique et la légalité du projet.
Relativement au schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU), M. Adji Boukary Mohamed Al Mansour souligne qu’il vise à définir un projet d’aménagement et de développement durable pour un territoire donné, en cohérence avec la politique nationale et régionale en urbanisme. Il sert à organiser l’aménagement du territoire de manière cohérente, prévoir les besoins en infrastructures et équipements publics, protéger certaines zones (espaces verts, zones à risques), assurer un développement harmonieux, équilibré et durable. Il constitue la feuille de route pour un urbanisme structuré et responsable.
Relativement aux sanctions liées au non-respect des dispositions, cela expose le contrevenant, selon cet expert, aux sanctions administratives, financières et techniques. En termes administratives, c’est l’annulation ou le retrait des autorisations, le blocage des raccordements aux réseaux. Celles techniques, c’est l’obligation de mise en conformité ou démolition des constructions illégales. En termes financières, c’est des amendes parfois importantes. Ces mesures visent à préserver l’ordre urbain et éviter les constructions anarchiques.
En termes de sensibilisation, M. Adji Boukary Mohamed Al Mansour souligne également qu’il est primordial de rendre la population consciente de l’importance du permis de construire, d’expliquer clairement à la population son importance, les avantages, notamment la sécurité, la légalité, la protection du patrimoine ; puis de faciliter l’accès à l’information à travers les guichets d’accueil, des brochures, les réseaux sociaux, les radios locales ; montrer des exemples concrets de problèmes évités grâce au permis de construire et associer sensibilisation et contrôle pour garantir l’application des règles.
A propos de la brigade de contrôle, le président directeur général de l’Agence Amaa Architecte estime que, pour renforcer l’efficacité de la brigade, il est nécessaire de former régulièrement les agents aux lois et techniques de contrôle, de fournir les moyens matériels nécessaires (véhicules, équipements de mesure, outils numériques), de mettre en place un suivi transparent et régulier des interventions, d’instaurer un système de primes ou de reconnaissance pour les résultats obtenus et de favoriser la collaboration avec la population pour signaler les infractions.
Informations complémentaires
Les spécialistes en la matière préconisent que toute construction doit pouvoir permettre aux occupants, en cas d’incendie, soit de quitter l’immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir, le cas échéant, un tel secours. Ainsi, les immeubles de plus de quatre (4) niveaux (rez-de-chaussée+3 étages) doivent comporter au moins un ascenseur par groupe d’escaliers principaux. L’installation doit être conforme aux prescriptions des normes applicables, notamment en matière d’accessibilité et de sécurité. La construction des bâtiments doit permettre un accès aisé des personnes à mobilité réduite, conformément à la réglementation en vigueur.
Les hauteurs sous plafond doivent être de 2,80 m au minimum. Toutes les parties des constructions, habitées ou non, notamment les toitures, les terrasses, les chéneaux, les gouttières, les cours et passages, les dépendances doivent présenter des dispositions de nature à assurer l’écoulement sans stagnation des eaux pluviales ou de remontée capillaire. L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder les 2/3 de la superficie de la parcelle à bâtir pour les zones non couvertes de plan d’occupation des sols (POS).
Les projets doivent comporter les plans des fosses septiques et des puisards appropriés, conformes aux plans-types édités par le Ministère en charge de l’Urbanisme, pour recevoir la totalité des eaux usées et des eaux vannes, sauf en cas d’existence de réseaux d’égouts réalisés à cet effet. La construction des fosses septiques et des puisards est strictement interdite sur le domaine foncier public de voirie.
L’alimentation en eau potable de toute construction ainsi que l’évacuation, l’épuration et le rejet des eaux usées doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur. Dans les secteurs déjà partiellement bâtis présentant une unité d’aspect, l’autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des conditions particulières.
Notons que le permis de construire est complété par le certificat de conformité qui est délivré à la fin des travaux de construction. Il permet de constater la conformité de l’investissement réalisé aux documents du permis de construire.
Abdoulaye Mamane (ONEP)
